Il programma di riqualificazione urbana a Benevento e il punto di vista della Stat

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A margine dell'incontro pubblico del 17 luglio convocato per illustrare il Programma unico d'Intervento di riqualificazione urbana, scrive Pietro Siena, il R.U.P. (responsabile del procedimento) del Promotore S.T.A.T. srl: La S.T.A.T. srl, società che opera già dal 2008, fra l’altro, per la riqualificazione urbanistica ed ambientale delle realtà locali e già partner di ENEL X SpA dal 2017 che ha chiarito direttamente al Sindaco di Benevento di essere disponibile anche a costituire un'A.T.I., nel dicembre del 2018 è venuta in contatto con l’Avv.ta Tiziana Genito che la informò di essere, a seguito di più sentenze emesse dal Tribunale di Benevento e dalla Corte di Appello di Napoli e divenute “cosa giudicata”, innanzi al G.E. affinché ordinasse, anche in danno all’IACP di Benevento, di eseguire i lavori per riparare i danni, molto gravi, di cui era stato causa lo stesso istituto sui 5 edifici (147 alloggi) di edilizia convenzionale già oggetto di cessione ai legittimi assegnatari, con preliminare di vendita registrato, costituitisi in altrettanti 5 condomini.

E’ noto che eseguire in danno determina il successivo recupero di tutte le spese anticipate, con l’ulteriore ristoro dei danni emergenti e conseguenti. Sul presupposto che era nel diritto degli assegnatari beneficiare delle detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia per l’efficientamento energetico e il miglioramento sismico degli edifici (eco – sisma bonus), la S.T.A.T. srl assunse l’impegno di verificare la fattibilità della progettazione ed esecuzione degli interventi necessari (anche con demolizione e ricostruzione), previo confronto con l’Amministrazione di Benevento, per azzerare ogni possibile anticipazione di spesa da parte degli assegnatari, anche con la partecipazione in cofinanziamento dello IACP soccombente.

Nel contempo il Comune di Benevento, con la pubblicazione del bando il 15.04.2019, aveva avviato una selezione ad evidenza pubblica per acquisire proposte, a costo zero per il Comune, per la riqualificazione del patrimonio indisponibile e disponibile, con priorità per quello scolastico, unitamente a quello privato, attraverso un DIALOGO COMPETITIVO. La S.T.A.T. srl, sia quale capofila della Rete d’Imprese denominata P.A.S.S., che quale partner di ENEL X SpA, ha partecipato alla gara e, nel mese di ottobre 2019, ha visto accolta la sua proposta, negoziata nella sue varie articolazioni, con la relazione conclusiva a firma del Dirigente preposto e del RUP incaricato. La detta relazione rimetteva alla decisione politica – programmatica due scelte: 1. la possibile intesa con l’OSL relativamente all’alienazione del patrimonio disponibile inserito nel Programma Unico d’Interventi (PUI), 2. la scelta in ordine ad un'area di proprietà del Comune inserita sia nel PUI negoziato che in altro programma risalente al 2013 ed ancora fermo, ma oggetto di finanziamento da parte del MIT che aveva richiesto la restituzione di quanto già trasferito nelle disponibilità della Regione Campania e del Comune di Benevento.

Nel PUI negoziato e definito sono inseriti gli interventi dei 19 edifici scolastici, dei quali almeno 5 da demolire e ricostruire, che, come dimostra il Piano Economico Finanziario, con le risorse finanziarie di un contributo di circa 10 ML di euro approvato dalla regione Campania per un solo edificio scolastico da demolire e ricostruire, la S.T.A.T. srl, riesce a farne 5, senza alcun accollo spesa a carico del comune. Per “ritardi” in ordine alla decisione per l’area inserita in due programmi, il Dirigente ed il RUP, anche in video conferenza, hanno chiesto alla S.T.A.T. srl una riformulazione del PUI, escludendo l’area suddetta e dimostrando, conseguentemente, il permanere dell’equilibrio economico finanziario del PEF, unitamente alla proposta per l’O.S.L. in ordine alla cartolarizzazione dei beni disponibili come da stima operata dal Comune.

In data 25.05.2020 la S.T.A.T. srl ha prodotto quanto richiesto ed il Dirigente, unitamente al RUP, rimettendo il tutto all’attenzione dell’OSL, al quale era stato consegnata sia la perizia di stima del patrimonio da alienare, come da esso richiesto, che l’offerta della S.T.A.T. srl. Ad oggi si è ancora in attesa di riscontro sia dall’OSL che dell’approvazione da parte della Giunta del PUI, per poi autorizzare il Dirigente all’aggiudicazione definitiva della gara ed il successivo passaggio in Consiglio Comunale per la sua approvazione unitamente alla concessione per servizi, lavori e forniture.

La S.T.A.T. srl, fedele agli impegni assunti nel dicembre 2018 con l’Avv. Genito, ha inserito nel PUI anche l’intero Rione Saragat di 147 alloggi e il Rione Capodimonte di 30 alloggi di edilizia agevolata, inoltre in esso è previsto, sempre a costo zero per l’Amministrazione: A) la costruzione e demolizione di 5 edifici scolastici, con il solo finanziamento regionale già approvato; B) la ristrutturazione edilizia con efficientamento energetico e miglioramento sismico dei restanti 14 edifici scolastici; C) la demolizione di tutti i fabbricati collabenti del Comune di Benevento con la loro ricostruzione quali alloggi di Edilizia Residenziale Sociale (circa 160); D) la demolizione e ricostruzione di 350 alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica del Comune di Benevento, con l’individuazione di un’area di “transito”, acquisita dalla stessa S.T.A.T. srl, in luogo di quella ancora in “discussione” con la perdita del finanziamento del MIT del 2013; E) la demolizione e ricostruzione di circa 1.100 alloggi ERP dell’ex-IACP di Benevento (Rione Libertà), in condizione di rischio sismico; F) il recupero del centro storico e del patrimonio indisponibile; G) la realizzazione di aree e quartieri smart city; H) l’efficientamento energetico della pubblica illuminazione; I) la videosorveglianza di aree e zone a “rischio” di sicurezza della tutela pubblica; J) il monitoraggio h 24 dei ponti e viadotti per la prevenzione di sicurezza: K) il recupero e la depurazione delle acque reflue degli esercizi commerciali; L) la “bonifica” e prevenzione del rischio per l’esalazione del radon; M) la rete wireless per intere aree; N) le colonnine per le ricariche elettriche e gli edifici intelligenti per minimizzare i consumi energetici da fonti fossili. O) l’impiego, con obbligo unilaterale assunto dalla S.T.A.T. srl, di impegnare almeno il 40% delle risorse professionali e d’impresa locali; P) la possibilità di inserire Benevento nel “circuito turistico – culturale” degli operatori internazionali, in uno ai Comuni della provincia che hanno rilasciato concessione alla S.T.A.T. srl per la realizzazione del PUI di loro esigenza, essendo la S.T.A.T. partner dei Distretti Turistici.

Questi i vantaggi del Comune di Benevento e dell’ACER attuando il PUI: 1. Con la conclusione della negoziazione sopra citata la S.T.A.T. srl ha prodotto anche un Programma Operativo a cui fa seguito un Piano Esecutivo con impegni, scadenze individuazione dei siti d’intervento. Già è stato elaborato, per circa il 90%, il Piano di Recupero Esecutivo conforme allo strumento urbanistico vigente e in perequazione volumetrica che, quale atto presupposto per il raggiungimento delle finalità del PUI, entro il termine di 30 giorni dal rilascio della concessione, sarà consegnato al Comune affinché nei successivi 60 giorni sia approvato dal Consiglio Comunale per divenire esecutivo. 2. Con il rilascio della concessione si può procedere già a dare inizio ai lavori per la realizzazione del primo plesso scolastico da utilizzare come “transito”, con l’utilizzo di 1/5 della risorsa finanziaria di cui al contributo approvato dalla regione Campania. Da ciò consegue la successiva demolizione del plesso attuale ritenuto inagibile, per una sua ricostruzione in sito. Con l’utilizzo dell’edificio di transito, si interviene su tutto il patrimonio edilizio scolastico, senza alcuna interferenza con le attività didattiche e rischio infortuni; 3. con la sottoscrizione di un “accordo transattivo” fra l’ACER – ex- IACP e le parti danneggiate, si conviene, con un cofinanziamento a suo carico non superiore al 30% dell’intero intervento per la demolizione e ricostruzione dei 5 edifici del Rione Saragat, per tutte le voci di spesa non ammesse alle detrazioni fiscali: infrastrutture primarie, secondarie, standard, impianti di pubblica illuminazione, reti telematiche,, etc., riuscendo in due finalità: - contenimento della spesa a carico dell’ACER certamente “molto ma molto superiore”, nell’ipotesi di esecuzione a suo danno degli interventi; - pace sociale, elemento determinante per dare fiducia ai cittadini verso le istituzioni pubbliche; 4. con una spesa dal 20 al 30% dell’intero intervento, quale cofinanziamento dell’ACER (sempre per la copertura delle spese non ammesse a detrazioni fiscali), si demoliscono e ricostruiscono 1.100 alloggi di ERP, con possibilità di alienarli a favore dei legittimi assegnatari. riqualificando l’intero quartiere per migliorare le condizioni di vita dei residenti 5. con una spesa non superiore al 30% e la partecipazione al bando pubblicato dalla regione Campania, con scadenza al 7.09.2020, il Comune di Benevento ottiene la demolizione e ricostruzione, con la riqualificazione dell’intera area, dei 350 alloggi ERP del suo patrimonio disponibile, con possibilità di alienarlo a favore degli aventi diritto; 6. la possibilità di coinvolgere la proprietà privata, attraverso lo strumento urbanistico del citato PRE, in un programma di riqualificazione di interi comparti, pianificando sia gli interventi che l’assistenza ed il supporto a tutti i cittadini interessati; 7. la previsione prudenziale degli investimenti, in un programma ad economia circolare e con tasse a Km 0 (visto che le detrazioni fiscali sono in diritto dei cittadini beneventani), è di oltre 300 ML di euro, oltre ai cofinanziamenti sopra indicati.

Per dare inizio alle attività sopra descritte, anche se in modo sintetico, necessita completare la procedura della gara come di seguito: 1. Approvazione con verbale di Giunta della versione ultima del PUI (con o senza l’area in discussione), con contestuale indicazione al Dirigente di procedere all’aggiudicazione definitiva della gara, la consegna dei servizi d’ingegneria, con carattere d’urgenza, stante la pandemia e la necessita di ripresa delle attività, come indicato dall’ANAC; 2. Determinazione del Dirigente di aggiudicazione definitiva della gara; 3. verbale di consegna dei servizi d’ingegneria; 4. entro i successivi 60 giorni delibera consiliare di approvazione del PUI e dei suoi atti allegati, quale parte integrante della convenzione—concessione da sottoscrivere con la S.T.A.T. srl ; 5. la S.T.A.T. srl si può obbligare, se l’Amministrazione lo ritiene opportuno, a produrre e depositare, entro il termine dei 60 giorni il P.R.E. in modo da portare in approvazione, in un’unica seduta consiliare, sia la concessione che lo stesso PRE; 6. entro lo stesso termine dei 60 giorni si procede alla sottoscrizione di un accordo di programma e/o una conferenza di servizi promossa dal Comune di Benevento che vede partecipe l’ACER e la stessa regione Campania, per assumere obblighi di cofinanziamento degli interventi come sopra indicato. In tale conferenza è nella discrezionalità degli enti suddetti richiedere la partecipazione del concessionario quale Soggetto Attuatore del PUI (Procedure già poste in essere dall’ATER e Regione Lazio per vari Comuni).

Affermare, come proclamato da qualche rappresentante dell’associazionismo, che s’intende “deportare” (termine alquanto improprio nel caso di specie) oltre 300 nuclei familiari, sradicandoli dal loro tessuto socio – culturale, è non solo inverosimile, ma sarebbe addirittura anti economico. E’ la legge che dispone la verifica della vulnerabilità sismica ante intervento, qualunque esso sia, ad esclusione della manutenzione ordinaria (cfr. Cassazione Penale III^ Sez. 9.07.2018 n. 39335). Quindi, pur volendo solo fare interventi di efficientamento energetico (manutenzione straordinaria), occorre eseguire la verifica sismica. Con senso di responsabilità i tecnici incaricati dalla S.T.A.T. srl, in considerazione dell’epoca di costruzione degli edifici, dell’evoluzione della normativa antisismica e, in particolar modo, delle nuove tecniche di costruzione che garantiscono una alta sicurezza antisismica, hanno ipotizzato la possibile demolizione e ricostruzione degli edifici, anche per poter certificare una sicurezza di non breve e/o approssimativa durata. Il Piano Esecutivo non prevede il trasloco di massa, ma con la disponibilità di aree limitrofe a quelle d’intervento, si procede al “trasferimento” degli assegnatari presso i nuovi alloggi realizzati, procedendo alla demolizione e riqualificazione dello stato attuale del territorio. Restare fermi è solo da irresponsabili!

Relativamente al piano di alienazione degli alloggi ERP che per qualcuno, anche quale Avvocato e Consigliere Comunale, questo non sarebbe possibile in quanto l’edilizia pubblica è: in quanto servizio di socialità, da qualificare come immobile destinato a funzione delle attività dell’ente comunale e quindi inalienabile, è infondato ed è sanzionabile dalla Corte dei Conti per la sua mancata valorizzazione. L’infondatezza di questa affermazione è evidenziata dallo stesso Comune di Benevento che ha indicato questo patrimonio all’OSL per la sua dismissione a copertura delle passività accertate a seguito dichiarazione del dissesto finanziario (ovviamente a seguito approvazione del bilancio riequilibrato e del piano di dismissione da parte del Consiglio Comunale), si evince quindi che il Consigliere/Avvocato non sa che cosa ha approvato. Inoltre la legge 560/93, con delega alle Regione, dispone l’alienazione del patrimonio erp a favore degli assegnatari (riscatto) e quindi può essere dismesso. Acclarato il fatto che è patrimonio disponibile la cui alienazione è disciplinata dalla legge, è proprio con legge 133/08 – art. 58, comma 7, che è data facoltà agli enti locali (comprese le Regioni) di poter applicare la procedura di alienazione di tale patrimonio in conformità alla legge 410/01 (cartolarizzazione). Tale ultima procedura proposta dalla S.T.A.T. srl al Comune di Benevento e già applicata in diversi Comuni d’Italia (cfr Potenza), non solo risolve gli ostacoli che hanno impedito i piani di dismissione in applicazione della legge 560/93 e delle leggi regionali ad essa connesse, ma, in combinato disposto con l’efficientamento energetico, senza incidere sullo status economico - familiare, a seguito risparmi energetici, consente di acquistare, con la formula del fitto riscatto, l’alloggio ricostruito ed efficientato. Tutto questo non esclude il diritto del cittadino di non esercitare l’opzione di acquisto, atteso che la legge “garantisce” il canone convenzionale” per una durata non inferiore a 9 anni. Il “piano di dismissione”, con l’approvazione del PUI, come già evidenziato in corso della negoziazione dai rappresentanti del Comune, sarà oggetto di confronto con le parti sociali, non certamente poteva esserlo nella negoziazione, per altro un confronto non previsto dal Codice degli Appalti!