A Benevento le imposte su suoli, case o loro riscatti sono così alte che paiono un esproprio, se non peggio

- Politica Istituzioni di Franco Bove

Si sostiene da più parti e da diversi anni che sia necessario diminuire la pressione fiscale sulle famiglie italiane, ormai giunta a livelli insostenibili, e si annuncia, nei momenti in cui le proteste crescono e il confronto politico diventa più teso, che, in fondo, qualche riduzione, seppur minima, il Governo ha progressivamente introdotto nell’ultima legislatura. Ma il cittadino non riesce concretamente ad accorgersene. Ciò è dovuto essenzialmente ad un gioco delle parti che si instaura tra il Consiglio dei ministri, le Giunte regionali e i Comuni. Ciò che non viene più preteso a livello centrale, viene richiesto a livello locale.

Insomma quello che lo Stato restituisce ai cittadini, viene ripreso oltremisura da Regioni e Comuni. E così il meccanismo che sottrae risorse alle nostre tasche per alimentare il potere dei partiti continua a funzionare come prima, mentre il debito nazionale non diminuisce.

In questo senso dal 1992 fino ad oggi nulla è davvero cambiato. Non a caso in campo sanitario la Campania e il Lazio, per fare un solo esempio, determinano il 57% del deficit italiano del settore.
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A loro volta i Comuni, sempre più a corto di trasferimenti di moneta, si arrabattano come possono. Non sono riusciti a cambiare i vecchi metodi di gestione clientelare e fanno sempre più ricorso a manovre poco lineari per tappare i buchi del bilancio.

La politica urbanistica con le sue irrazionalità ne è una dimostrazione palmare. Nel bilancio del Comune di Benevento per l’IMU sulle aree fabbricabili, comprese nel perimetro del centro abitato disegnato dal Piano Urbanistico, si iscrive un credito residuo attivo di € 4.370.000 e un incasso annuo di € 500.000 di cui, poi, risultano effettivamente incamerati solo € 255.000. Di conseguenza nelle previsioni del 2016 la somma virtualmente esigibile è salita ad € 4.640.000.E’ realistica questa somma che va a compensare il disavanzo annuale e a cosa corrisponde?

Essa deriva dalla valutazione del prezzo di mercato dei suoli urbani che è stata effettuata dagli Uffici Tecnici, per poi essere approvata dall’Amministrazione Comunale durante il sindacato precedente, e che costituisce la base di riferimento dell’imposizione fiscale. Qui si incontra il primo paradosso. Le imposte di questo tipo, pur incidendo maggiormente sulle classi di reddito medio-basse, dovrebbero limitare le speculazioni e quindi la volatilità dei prezzi degli immobili e conseguentemente favorire la stabilità economica. Ma questo effetto non si riscontra a Benevento.
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Il valore di mercato dei suoli ufficialmente stimato in questa città è stato calcolato in base alla suscettività edificatoria delle singole zone del Piano Urbanistico, tenendo conto dell’indice di edificabilità territoriale e delle particolari destinazioni d’uso.

L’operazione che, comunque, anche nella valutazione delle reali possibilità edificatorie presenta alcune discutibili generalizzazioni, perviene al risultato attraverso una previsione dei tempi di trasformazione (coefficiente di attualizzazione) che va da tre anni, per gli interventi diretti, a sei anni, per quelli per i quali è necessario un piano di attuazione, e che appare altamente improbabile in un mercato asfittico come quello beneventano .

Questo espediente ha contribuito ad elevare notevolmente i valori finali che così variano da circa € 40 a130, per le zone residenziali, da € 176 a 65 per le zone a servizio, comprese le destinazioni commerciali, e si attestano su € 40 per le zone riservate alle attività industriali e artigianali.

Quindi chi volesse acquistare un terreno di mille metri quadrati per realizzarvi un’abitazione di due alloggi (almeno 1200 mc.) dovrebbe sborsare, secondo gli uffici comunali, intorno ad € 100.000 per poi affrontare costi di costruzione pari a circa € 500.000. Sono cifre decisamente fuori mercato, però l’Amministrazione comunale di Benevento le ritiene congrue.
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Altrettanto può dirsi per le zone industriali. Un imprenditore che volesse acquisire un lotto di 5000 metri quadrati per la propria azienda dovrebbe spendere circa € 200.000, che corrisponde al 50% del costo di un capannone di mille metri quadrati. Sono somme che disincentiverebbero anche un ricco benefattore. Eppure i costi di acquisto del suolo in un investimento immobiliare dovrebbero oscillare tra il 10 e il 15% dell’entità del programma.

Se poi si prendono in considerazione le domande di riscatto dei suoli dove sorgono le cooperative edilizie si arriva ad una vera aberrazione. Gli assegnatari di un edificio di cinque alloggi, inserito in un lotto di quattromila metri quadrati, per entrare in pieno possesso della propria abitazione (premessa indispensabile per la vendita) dovrebbero pagare in media una somma di € 320.000, vale a dire € 64.000 ciascuno per un appartamento che oggi non vale più di €130.000. Nel caso di edifici con più di dodici alloggi la somma da pagare potrebbe diminuire e aggirarsi intorno a € 30.000.

Ciò significa che negli ultimi dieci anni la gestione politica ha bruciato tra i 40 e il 50% del risparmio che le famiglie con grandi sacrifici avevano riversato nella casa. Il mercato immobiliare locale smentisce dunque, come si è appena accennato, i dati delle esagerate prospezioni comunali.

Nei quartieri popolari come il rione Libertà le case, infatti, valgono ormai pochissimo non più di € 600 al metro quadrato e anche meno. Nei quartieri alti non superano €1000 per metro quadrato. Le transazioni sono rare e per nulla remunerative. In periferia il valore tende allo zero.

Quindi lo stato di fatto è anche molto differenziato. Ma pur applicando coefficienti correttivi sugli alti valori di cui si diceva, l’aliquota annua elevatissima, pari al 10,6% (rectius, 10,6 per mille, NdD), che si è obbligati a pagare, rende il balzello insostenibile.

Sostanzialmente anche la piccola proprietà fondiaria è diventata un peso. Si consideri che su un terreno di medio valore esteso duemila metri quadrati, cui si attribuisca il prezzo virtuale di € 160.000, si pagano ogni anno € 16.960. Ciò vuol dire che nell’arco di dieci anni il Comune tende ad incamerare l’intero valore del bene, senza che questo abbia dato alcun beneficio al proprietario.
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Questa esazione è peggio dell’esproprio (per il quale sono previste indennità compensative sia in termini di fitto, sia di acquisizione) ed è giusto nutrire dubbi sulla sua costituzionalità. Si potrebbe capirne la ragione se il prelievo fosse effettuato al momento della compravendita del terreno. Infatti l’onere fiscale eccessivo e reiterato finisce con sterilizzare la commerciabilità del bene.

Intanto il settore edilizio è in profonda crisi e non si tratta di difficoltà congiunturali, né di carattere esclusivamente generale. Nel recente passato si è costruito troppo qui da noi senza tener conto della mancata crescita della popolazione, senza badare al fabbisogno dei meno abbienti, senza considerare la mancanza di risorse per il completamento e l’ampliamento delle infrastrutture e senza pensare di adeguare l’edilizia alle nuove norme in materia di sicurezza e di risparmio energetico.

Abbiamo oggi, pertanto, un patrimonio edilizio scadente e pletorico che lo rende poco appetibile. Ciò nonostante ogni anno ai possessori di immobili arrivano bollette salatissime.

Il nuovo PUC ha dato il colpo fatale a questo stato di cose estendendo ulteriormente le superfici fabbricabili, aumentando l’offerta di nuovi alloggi e immaginando di poter conferire ad un Comune in dissesto le aree per le urbanizzazioni secondarie col metodo della perequazione.

Perché si è agito così incoerentemente? Perché un po’ dappertutto i centri abitati perdono residenti, mentre le loro amministrazioni continuano a pianificare come se accadesse il contrario? Forse perché il mondo politico pur di mantenere le redini del governo e far quadrare i bilanci non si preoccupa più degli interessi reali della gente, ma si sforza soltanto di drenare risorse ovunque sia possibile, anche dai soggetti più deboli e indifesi, fino al punto da raschiare il fondo del barile.

Per rimediare almeno in parte a questo negativo andazzo l’ANCE, con l’appoggio degli ordini professionali, ha presentato al Comune un rapporto tecnico ben documentato che propone la riduzione dei valori fondiari di cui si parlava di circa il 50%. Lo ha fatto oltre un anno fa, ma la proposta giace ancora in qualche cassetto.