La delibera di aggiornamento dei valori delle aree fabbricabili a Benevento e i problemi sul tappeto

- Politica Istituzioni di Pompeo Nuzzolo
Palazzo Mosti sede del Comune di Benevento
Palazzo Mosti sede del Comune di Benevento

La delibera di aggiornamento dei valori delle aree fabbricabili a Benevento, atto propedeutico all’approvazione del bilancio preventivo del Comune, per quanto appreso dalla stampa, produrrà i suoi effetti dal 2019. I valori delle aree fabbricabili sono stati determinati sulla base delle quotazioni OMI Osservatorio Mercato Immobiliare), secondo semestre 2018, così come riportati sul sito dell’Agenzia delle entrate nella rubrica dell’osservatorio immobiliare e così come fatto, in precedenza, dalla passata amministrazione comunale di centrosinistra. Stabilire la decorrenza è importante ai fini del pagamento della tassa che, mediamente, dovrebbe scendere per una decina di punti percentuali sull’importo del 2018.
La delibera proposta, infatti, informa i contribuenti che la tassa sulle aree, deliberata per il 2018, non risponde al valore venale dell’anno in corso, ma a valori di anni precedenti. L’informazione pone alcuni interrogativi.

È legittimo il prelievo fiscale applicato su una base imponibile non corrispondente ai valori venali delle aree dell’anno in cui la tassa è applicata?

È consentito ricorrere al giudice anche se la delibera è diventata inoppugnabile nel caso in cui i valori non corrispondenti al’esercizio 2018 fossero superiori a quelli OMI del 2018?

In questo caso a mio avviso ci sarebbe un’indebita tassazione per le somme in più, derivanti dal maggior valore OMI preso a base del calcolo, perché applicata in assenza del potere impositivo. L’eccesso sarebbe applicato impropriamente e comunque, sempre a mio avviso, questa modifica dei valori venali ai fini IMU comporterà un successivo aggiornamento dei valori di monetizzazione che afferiscono agli oneri urbanistici.

La Giunta Comunale di Benevento potrà (o dovrà?) rivedere al ribasso le attuali tariffe di monetizzazione allineandole ai nuovi valori di riferimento. Se ciò dovesse accadere, certamente si dovrà fare una riflessione sul bilancio 2018 approvato sui ricavi della tassa calcolata sui valori delle aree non corrispondenti a quello che è di competenza del bilancio 2018. Ovviamente se i valori fossero inferiori, il bilancio presenterebbe una minore entrata.

In sede di Commissione consiliare, come riportato dalla stampa locale, è stato posto un problema di non lieve entità sugli effetti di una recente sentenza della Cassazione, che aprirebbe un discorso, ben più ampio, sulla legislazione fiscale. Un cittadino aveva venduto un’area indicando nell’atto un prezzo inferiore a quello OMI. La Cassazione ha accolto il ricorso del contribuente dichiarando illegittimo l’avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate rettificava il prezzo di cessione della compravendita immobiliare perché fondato esclusivamente sui valori OMI. Tali indici, secondo il principio espresso dalla Corte di Cassazione (Sez. V) nella sentenza del 15 dicembre 2017, n. 30163, non sono ritenuti, di per sé, idonei e sufficienti a certificare il valore dell’immobile, che può variare in funzione di molteplici parametri.

L’annullamento evidenzia un’ulteriore contraddizione, sul piano processuale, fra la tassa che il contribuente versa al Comune e quella che versa all’Erario, pur essendo la base imponibile la stessa.

Per la tassa comunale, il contribuente deve impugnare la delibera senza poter produrre prove concrete sul valore venale del bene, ma può rilevare errori nella procedura; mentre, per la tassa allo Stato, nel processo, può produrre prove concrete per determinare il valore venale del bene.

Nel caso l’area fosse venduta, potrebbe succedere che, nello stesso anno, la tassa comunale sia pagata su un valore maggiore di quello sul quale l’erario applica la tassa di registro determinata definitivamente dal giudice tributario.

Nella determinazione del valore da assoggettare all’Imu il Comune, come sancito dalla sentenza del Tar Campania N. 00086/2014 REG.RIC., (la sentenza riguarda il Comune di Benevento) segue legittimamente, nel suo processo logico, il metodo chiamato ordinario. Questo metodo, infatti, parte dai valori OMI, basati sul valore di trasformazione del bene, cosicché, in un mercato attivo fornisce risultati attendibili, mentre non li fornisce in un mercato depresso.

Ricostruire i valori, a partire dal bilancio 2015, per restaurare la fiducia del contribuente non sarebbe sbagliato, come non sarebbe sbagliato esaminare la possibilità di effettuare dei conguagli, nel caso se ne riscontrassero i presupposti, tenendo in considerazione i limiti posti in essere dalla dichiarazione di dissesto.