L'immobile ex Orsoline concesso dal Comune a Unisannio, in direzione opposta allo scopo dello strumento giuridico

- Opinioni di Pompeo Nuzzolo

La delibera con la quale il Consiglio comunale di Benevento, accogliendo la domanda del rettore dell’Università degli studi di Benevento, affida all’Università la concessione di valorizzazione del complesso edile, noto come edificio delle Orsoline, è di grande interesse per la sua struttura atipica che è modellata su una legge creata per la valorizzazione dei beni immobili dello stato.

L’istituto della concessione non è più utilizzato solo per la realizzazione di opere o per l’esercizio di servizi ma anche per valorizzare i beni immobili di proprietà pubblica: «La concessione di valorizzazione è uno strumento di partenariato pubblico-privato che consente di sviluppare e valorizzare il patrimonio immobiliare pubblico, attraverso l’assegnazione a primari operatori privati del diritto di utilizzare gli immobili a fini economici per un periodo determinato di tempo, a fronte della loro riqualificazione, riconversione funzionale e manutenzione ordinaria e straordinaria», art. 3-bis (D.L. n. 351/2001 convertito dalla L. n. 410/2001 e s.m.i.).

«Attraverso lo strumento della concessione - aggiunge uno studio dell’Agenzia del Demanio - l’investitore privato non grava il proprio business plan dei costi per l’acquisto degli immobili, che rimangono di proprietà pubblica, mentre lo Stato, oltre ad incassare un canone per l’intera durata della concessione, risparmia gli oneri improduttivi di vigilanza, custodia, messa in sicurezza, manutenzione e riattiva nel contempo circuiti virtuosi di trasformazione urbana e sviluppo locale».

Lo scopo che si è posto il legislatore è quello di ricavare un reddito dal bene, liberarsi dei costi di manutenzione ordinaria e straordinaria, non investire capitale proprio per la riqualificazione del bene e, non ultimo per importanza, quello di rivitalizzare il circuito economico attraverso l’uso del bene da parte del privato.

La richiesta del privato espressa attraverso un’idea progettuale, da acquisirsi attraverso un procedimento di evidenza pubblica, comporta immediata modifica delle destinazioni d’uso del bene immobile secondo le indicazioni previste nel progetto. La semplificazione delle varianti urbanistiche è per il legislatore un elemento necessario per sollecitare il privato a investire propri capitali nella valorizzazione del bene immobile.

L’edificio delle Suore Orsoline in Via Gaetano Rummo in Benevento è classificato catastalmente B1, categoria che prevede la destinazione d’uso del bene come: “Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme”. Per cui, il proponente, nel caso in cui volesse svolgere un’attività diversa da quelle descritte, dovrebbe indicare quella da utilizzare per lo svolgimento della sua attività o servizio alle persone, il che comporterebbe un automatico cambio di destinazione d’uso.

La destinazione d’uso dovrebbe consentire lo svolgimento di un’attività in grado di produrre un reddito tale da giustificare l’investimento effettuato dall’offerente. La filosofia della legge, come spiega l’Agenzia del demanio, vuole che il concedente, in questo caso il Comune, vada alla ricerca di capitali privati, in pratica di risorse finanziarie provenienti da entrate extratributarie ovvero da capitali privati.

Tralasciando ogni riflessione su quanto espresso dal consigliere comunale di Benevento, Italo Di Dio, sulla dubbia legittimità di correre il rischio di sottrarre il bene ex Orsoline al pagamento dei debiti del dissesto, questa mia riflessione si atterrà al tema della convenienza della delibera assunta, facendo però una premessa che è la seguente. Il Ministero non entra nel merito della legittimità degli elenchi dei beni da vendere o da valorizzare, né nelle procedure di come saranno concesse le valorizzazioni, per cui la legittimazione - a escludere o includere i beni nei rispettivi elenchi - compete solo all’organo straordinario di liquidazione, al fine di tutelare la composizione della massa attiva, agli organi di revisione ed al consiglio comunale.

Ciò premesso, bisogna chiedersi se sia sufficiente la lettera del responsabile dell’Università del Sannio a legittimare l’affidamento diretto della concessione che esclude l’evidenza pubblica richiesta dalla normativa citata e, nonostante l’esclusione dell’evidenza pubblica, se in tal caso siano rispettate la filosofia e le intenzioni del nuovo istituto sulle concessioni di valorizzazione.

Lo scopo della legge è duplice, in quanto, da un lato intende ridurre i costi di mantenimento del bene da parte dell’ente pubblico, mentre, dall’altro, di incrementare gli introiti, mediante entrate di natura privata, sia attraverso il canone concessorio, sia attraverso le eventuali entrate fiscali derivanti dall’attività economica svolta dal concedente.

Si pensi per esempio a un’attività di foresteria che, producendo un cambio di destinazione d’uso non solo alzerebbe il valore catastale del bene ma migliorerebbe il circuito dell’economia locale. Non è da sottovalutare che alla scadenza della concessione il concedente si vede restituito il bene


Non è da sottovalutare che, alla scadenza della concessione, il concedente si veda restituito il bene nelle condizioni ideali essendo a carico del concessionario la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile per tutta la durata della concessione.

Ebbene, nella delibera approvata dal Consiglio Comunale di Bnevento, tralasciando ogni considerazione sul rischio della perdita di immobile per cause naturali (Giove, distratto da Giunone, scaglia un fulmine che colpisce l’immobile...), credo sia opportuno rilevare come la concessione attribuisce la maggior parte degli oneri di spesa sulla finanza pubblica. Infatti, è previsto che il concessionario, nel caso in cui non riesca ad avere un finanziamento dal Ministero (quale?), può recedere dalla concessione, sempre facendo salva la durata dell’utilizzo del bene per circa 15 anni, avendo investito di proprio due milioni di euro.

È vero che la concessione è sempre revocabile per pubblico interesse ma, nel caso in cui fosse determinata da un motivo inerente il dissesto o altra causa, la revoca comporterebbe la monetizzazione del periodo di tempo di non utilizzo del bene.

Per buona parte, la maggiore, l’impostazione della valorizzazione appare essere a Benevento a carico della finanza pubblica cioè il contrario dello scopo che si è posto il nuovo istituto. Sembra quasi che l’attuale cultura politica voglia inviare un messaggio di non impegno a risolvere il tema del debito pubblico, compreso quello del Comune, quasi a voler dimostrare che lo stesso non sia espressione della politica.